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餐企想减租,商场不答应,疫情带来的冲突该如何化解?

发表时间:2020-04-15 09:52

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3月27日,一位来自重庆的餐饮老板加内参君微信,称他们与所在的商场就“免租、减租”的问题产生了矛盾。


餐饮老板们首先认为,商场以续签6个月为条件减免房租是不合理的。其次,商场要按例收取物业费和推广费,其实并没有提供等值的服务。


而商场一方则认为,他们也遭受了很大损失,且没有享受到减免的优惠政策,因此“不能要求一个受害者去赔偿另一个受害者”,否则这也是不公平的。


开在商场里的餐企,一方面为顾客提供了便利、为商场提升了人气,另一方面也能从商场的流量里获得更多商业利益。


因为这次疫情,原本是共生关系的商场与餐企却产生了矛盾。双方各执一词,听上去都有道理,那这一矛盾到底该如何化解呢?


总第 2324

餐饮老板内参 阿辉 | 文

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内参君搜索发现,疫情期间,商场与包括餐企在内的商户就“减租、免租”问题产生矛盾并非个例,全国很多地方都有发生。


在广州,某商场商户集体抗议减租,商户要求商场“2月退租,3月免租”;

在广西贵港,商户拉横幅、喊口号,要求“2月免租、3月免租、4月减租”;

在兰州,商户在商场举牌呼吁“二三月退费、四五月减半”;

在上海,某商场要求商户交3月份的租金。如果不交,就停水停电;

在杭州、南京、石家庄、太原、福建闽侯等地,也都发生了类似的冲突。

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这位做快餐的餐饮老板向内参君详细陈述了他们与重庆某商场之间关于减租方面的矛盾。


据他讲,商场承诺免除2月份租金(不含物业费、推广费),但前提是签订合约并承诺6个月之内不退租。


他们认为,商场关于减免房租的条件是不合理的。原因主要是:


1、他们可以接受租金减免一半,因为他们虽然没有营业,但他们的东西确实是放在商场里面的。


2、他们不能接受物业费和推广费,因为商场没有提供等值的服务。


疫情期间除了公区卫生外,并无其他物业服务;至于推广费,平时商场就很少推广,疫情期间各店铺响应国家号召暂停营业,也不存在推广和营销。


而且物业费、推广费都是按平方米收,一些门店面积比较大的商家承担的费用会更多,免房租但不免物业费和推广费,对于很多商家而言,只减少了大概50%的房租成本。


3、其他商场都是无条件地减免房租,但这家商场免租是以续租6个月为基础的。


商场利用续签政策让自己渡过最困难的时期,根本不考虑商户的死活。他们所在商场挨着写字楼,每年的春季本就是淡季,加上疫情影响,他们的生存更加艰难。


比如有一个商家有200多平方米,一天才卖了不到500元,甚至有的商家一天营业额才几十块钱。这些营业额别说交租金、物业费,就连吃饭都不够。如果续签6个月,很多商家可能根本经营不下去。

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商场方面则认为:不能要求一个受害者去赔偿另一个受害者,否则这也是不公平的。他们给出的解释是:


疫情不是他们造成的,他们在这次疫情中也是受害者;


减免不是法定义务。政府倡议减免,并不是强制要求减免;


他们商场的减免政策,相对于其他商场已经更好一些了;


疫情中商场也没有营业,但有保安、保洁、运营维护等人力成本支出,还增加了消毒支出,他们也遭受了很大的损失。政府目前的减免政策更多地是针对小微企业,对他们并没有减免。


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公说公有理,婆说婆有理。为什么会有这样的矛盾产生呢?


有餐饮老板认为,现在国家对私人房东的租金没有政策,建议呼吁政府减免租赁税,因为该税名义上是房东在交,实际是转嫁给企业了。

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杭州一位餐饮老板认为,商户就减租问题去跟商场闹是非常不理性的,可能会导致很多无法预估的后果,比如员工的流失。“因为这样一闹,员工首先想到的是老板不行了,才会跟商场闹。连商场的租金都不想交,那员工的工资会不会也拖欠或者不付呢?”


他认为,过激的手段很容易把大家推到都没有退路的境地。双方关系闹僵了,很可能一拍两散,不再有回旋的余地,结果是双输。因此他建议双方坐下来商量,房租可以缓交或者分期交付。


某行业资深人士表示,商场这个时候不免租或者捆绑免租,也有可能就是想逼走个别商户。“比如很长一段时间内,这个商户的人气不足或者调性不好,本来就想撵走他,这个时候恰好是一个好机会,施压将其逼走,换更好的品牌入驻。”


现在行业普遍不好,但疫情总会过去,好的铺位永远不缺租户。对于商场真正想留下来的那些好品牌,商场肯定有一系列的优待条件。

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餐饮法务官创始人、大鱼餐饮学院特约讲师侯其锋认为,减免房租仍需要双方协商,因为目前政策只对国有资产减免房租有明确规定。


比如广东规定,国有资产减免房租要“一免两减半”,国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金,减半收取第二、三个月租金。鼓励其他物业持有人根据实际情况,适当减免租金。所以民营的购物中心或者私人房东能否减租,需要双方协商。


在这个背景之下,结合相关法律法规及实际案例,他认为,商场以续签6个月为条件减免房租,从法理上来讲是合法的。既然是双方协商,商场当然可以提自己的条件,但情理上来讲有待商榷。一个客观情况是,目前全国的餐饮企业包括其他商户二月份都没有营业,这种情况是可以免房租的,而不应当提附加条件。


同时,侯其锋认为推广费不合理。商场没有营业,何来推广?物业费是比较合理的,像商户说的东西放在商场,需要物业看管,物业事实上提供了这一服务。


侯其锋不认同商场“不能要求一个受害者去赔偿另一个受害者”的观点,因为减免租金并不是商场赔偿商户。


从法律的角度来讲,因不可抗力的原因造成商户不能交租金,可以免除商户的违约责任(商户可以要求免租或减除一部分房租)。换一个角度,如果因为不可抗力导致商场不能履行合同,商场也是不需要承担违约责任的。


侯其锋还讲述了一个案例,即2004年上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷案。在这个案件中关于是否应该扣除“非典”期间租金的部分,法院认为:基于我国在 2003 年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实。


因此,根据公平原则,拍谱公司提出其停业 3 个月的租金应免除的理由成立,法院予以支持。


资深零售人、“百货女王”厉玲曾经讲过:在过去三五年,购物中心的餐饮业态比重上升,部分达到50%甚至以上。可以说,商场与餐企之间的共存关系正变得越来越紧密。内参君认为,从这个角度来讲,相互扶持、相互体谅、共渡难关,应该是商场与餐企在疫情期间解决问题的基础共识。



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